ЖСК-55 Санкт-Петербург

Информация о пользователе

Привет, Гость! Войдите или зарегистрируйтесь.


Вы здесь » ЖСК-55 Санкт-Петербург » ГОСУДАРСТВЕННОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО » Квартира в доме ЖСК это "плюс" или "минус".


Квартира в доме ЖСК это "плюс" или "минус".

Сообщений 1 страница 6 из 6

1

Квартира в доме ЖСК это "плюс" или "минус".


Адвокатская фирма "Юринформ-Центр"
Адвокаты Кобцева А.А., Конкин Н.Е.

В недавнем прошлом считалось, что иметь квартиру в домах жилищно-строительных кооперативов престижно, это гарантия того, что в парадной всегда будет чисто, тепло, и не будет возникать проблем с организациями обслуживающими дом ЖСК. Дома, жилищные кооперативы строили добротные в основном кирпичные, с использованием индивидуальных проектов. Выбирая из двух квартир, одна из которых в доме жилищно-строительного кооператива граждане отдавали и отдают предпочтение именно ей.

При приобретении квартир в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов необходимо помнить о некоторых особенностях возникновения права собственности на квартиры в этих домах.

С 1 июля 1990 года вступил в силу Закон СССР "О собственности в СССР" и именно с этой даты граждане являвшиеся членами жилищно-строительных и жилищных кооперативов и полностью выплатившие паевой взнос стали собственниками занимаемых жилых помещений.

2

В соответствии с частью 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру приобретают право собственности на указанную квартиру. Таким образом, право собственности на данный вид недвижимость возникает не с момента государственной регистрации, а с момента выплаты паевого взноса.

Государственная регистрация права собственности на квартиру, расположенную в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива, необходима только для ее отчуждения.

При заключении договоров купли-продажи, мены, дарения или ренты квартиры, расположенной в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива, необходимо учитывать, что право собственности на квартиру возникает не только у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, но и у иных лиц, имеющих право на паенакопления. В большинстве же случаев Городское бюро регистрации оформляет право собственности исключительно на лицо, предоставляющее справку из жилищно-строительного или жилищного кооператива, подтверждающую выплату пая. При этом не выясняется вопрос имеет ли кто-либо еще право на паенакопление. Чаще всего такое право имеется у супруга лица, представляющего справку о выплате паевого взноса. Поэтому при покупке квартиры, расположенной в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение данного договора. При этом надо учитывать, что у лица зарегистрировавшего право собственность на квартиру в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива могло быть в период выплаты пая несколько браков и, следовательно, несколько человек могут претендовать как на паенакопления, так на долю в праве собственности на квартиру. В случае смерти супруга необходимо также проверить, не истек ли срок для принятия наследства.

3

При приобретении кооперативной квартиры следует обратить внимание на членов семьи собственника и иных лиц имеющих право проживания в кооперативной квартире. Необходимо получить от них заявление в котором они уведомляли бы Покупателя о том, что им известно о продаже квартиры в которой они проживают, и они обязуются ее освободить. Таким образом, Покупателю кооперативной квартиры должны быть представлены следующие документы:

1) справка, подтверждающая выплату пая членом ЖСК, зарегистрированную в органах государственной регистрации;

2) характеристика жилой площади (ф.7);

3) справка о регистрации граждан (ф.9);

4) справка из проектно-инвентаризационного бюро о балансовой стоимости квартиры;

5) выписка из Единого государственного реестра прав;

6) заявление всех супругов собственника, находившихся в браке с членом ЖСК в период выплаты пая, с согласием на продажу квартиры;

перечень не является исчерпывающим он может быть дополнен разрешением на отчуждение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние и т.д . Все вышесказанное относится к случаю, если паевой взнос выплачен полностью.

4

Если паевой взнос на квартиру еще не выплачен, эту квартиру можно приобрести по обмену. В соответствии со статьей 119 Жилищного кодекса РСФСР член жилищно-строительного кооператива вправе с согласия, проживающих совместно с ним членов семьи и разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные Жилищным кодексом и уставом жилищно-строительного кооператива. Данная норма может применяться и для членов жилищно-строительных и жилищных кооперативов в настоящее время, если они не полностью выплатили паевой взнос.

Если же паевой взнос выплачен полностью, то как уже говорилось выше член жилищно-строительного и жилищного кооператива стал собственником, занимаемой квартирой с 1 июля 1990 года, поэтому с этого момента он вправе был отчуждать принадлежащую ему квартиру только по договору купли-продажи, мены, дарения.

Несмотря на вышесказанное до середины 1994 года было произведено достаточно большое количество обменов, где предметом договора была квартира, расположенная в доме жилищно-строительного и жилищного кооператива, с полностью выплаченным паевым взносом.

5

В соответствующим с действующим законодательством такие сделки являются ничтожными, так как не соответствуют закону. Когда в 1994 году Городское жилищное агентство начало отказывать в регистрации права собственности на такие квартиры, полученные в результате обмена, то возникла ситуация когда значительное число граждан были вынуждены обратиться в суд за разрешением возникшей проблемы.

В результате появилось письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам Санкт-Петербурга от 25 сентября 1995 года N 10-13/ин " О порядке регистрации документов о правах на квартиры в домах ЖСК, приобретенные в порядке обмена в период с 01.07.90". В соответствии с этим письмом Городское бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере производит регистрацию в отношении квартир в домах ЖСК, приобретенных в результате обмена при представлении определенного перечня документов, которые бы подтверждали вступление заявителя в члены ЖСК и внесении им паевого взноса.

Сделки обмена с квартирами, расположенными в домах жилищно-строительного или жилищного кооператива, после 1 августа 1994 года являются недействительными.

6

Особенностью приобретения квартиры, расположенной в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива, является то обстоятельство, что в отличие от приобретения квартиры, расположенной в доме государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, гражданин может столкнуться с тем, что система технического обслуживания и эксплуатации дома жилищно-строительного или жилищного кооператива может быть нарушена или затруднена в результате ненормального функционирования самого жилищно-строительного или жилищного кооператива.

Поэтому при заключении договора с квартирой, расположенной в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива, новому собственнику необходимо узнать следующее:

- имеется ли задолженность жилищно-строительного или жилищного кооператива перед организациями эксплуатирующими или обслуживающими дом (РЖА, ГП "Водоканал", ГП "ТЭК СПб" и т.д.);

- каковы тарифы на оплату коммунальных услуг для граждан проживающих в доме жилищно-строительного или жилищного кооператива;

- как будут строиться отношения нового собственника с жилищно-строительным или жилищным кооперативом в случае не вступления его в члены жилищно-строительного или жилищного кооператива.


Вы здесь » ЖСК-55 Санкт-Петербург » ГОСУДАРСТВЕННОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО » Квартира в доме ЖСК это "плюс" или "минус".